前言：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条的规定【1】，对于婚前买房、婚后共同还贷不动产，离婚时应对不动产的增值部分进行分割，由于房价的不断波动，房屋的价值也在不断攀升中。那增值部分应当如何计算、如何补偿呢？
一、设例释之
A男2004年购房一套，当时价格18万元，A男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前A男还贷本息合计5万元。2008年A男与B女结婚，房屋价值41万元，产权登记在A男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。
二、计算方法
第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；
第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题：
一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；
二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。
根据以上计算方法，结合案例分析：
第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；
第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200％＝20万元，非产权登记一方所得补偿款为10万元。即A男应支付给B女10万元补偿款。
三、注意问题
“不动产成本”的计算实际细分为两种情况：
一是，结婚时购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用；
二是，结婚前购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括结婚时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用。
四、写在最后
在离婚分割争议房产时，既要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时也要依据《婚姻法》第三十九条【2】的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则进行分配。也就是说，上述方法计算出的补偿数额不是绝对的，离婚案件最终还是要相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。
注释：
【1】《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
【2】《婚姻法》第三十九条
离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。 夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
